ПОИСК

новости

08 04 / 20

Аренда недвижимости: ключевые изменения законодательства в связи с пандемией

ФЗ от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" предусмотрена возможность отсрочки уплаты арендной платы и ее уменьшения.

Правительство разъяснило порядок и условия предоставления отсрочки (Постановление Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. № 439).

             

Условия предоставления отсрочки:

- требовать отсрочки вправе лишь арендаторы (организации и ИП), осуществляющие деятельность в отраслях, в наибольшей степени пострадавших в результате распространения новой коронавирусной инфекции;

- отсрочка применяется в отношение арендной платы за 2020 год по договорам аренды, заключенным до введения на территории субъекта РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации;

- отсрочка предоставляется вне зависимости от вида собственности на имущество: в отношении государственной, муниципальной или частной собственности;

- требования об отсрочке являются обязательными лишь в отношении коммерческой недвижимости.

Внимание: к жилой недвижимости новые положения не применимы.

Порядок предоставления отсрочки:

- арендодатель обязан предоставить отсрочку по требованию арендатора в течение 30 дней со дня его обращения;

- отсрочку необходимо оформить в виде дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества, а при уклонении арендодателя, арендатор может идти в суд с иском о понуждении к заключению такого соглашения (ст.445 ГК). ;

- отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г., начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ;

- отсрочка является безусловной, т.е. установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с ее предоставлением, не допускается;

- штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности арендатора в период отсрочки не применяются, даже если такие меры предусмотрены договором аренды.         

Срок и размер отсрочки:

- отсрочка составляет 100% от размера арендной платы в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации в субъекте РФ. Однако после отмены указанных режимов и до 1 октября 2020 г. размер отсрочки составит уже 50% от размера арендной платы.

- отсрочка не предоставляется в отношении платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, даже если такие платежи включены в арендную плату по договору аренды.

Исключение: составляют случаи, когда на период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации арендодатель сам освобождается от оплаты таких услуг и расходов.

- выплачивать задолженность арендатор начнет не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами;

- размер ежемесячных платежей, направленных на погашение задолженности, не может превышать размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды.

Обратите внимание: правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления могут быть установлены иные условия предоставления отсрочки в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Однако такие условия не должны приводить к ухудшению приведенных выше условий для арендатора.

Обратите внимание: стороны договора аренды также могут установить иные условия предоставления отсрочки, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, приведенных выше.